澳洲起樓狂想曲 (六)

上次講到我們將成間屋搬左去第二度,竟然發現石棉正當施工團隊在平整土地及準備地基的時候,他們報告通知我們在工地發現Asbestos「石棉」,所有施工程序要立即停止,這是澳洲現行處理石棉的法則,若不遵從是違法的,罰款相當嚴重。



石棉Asbestos曾經在澳洲用於3,000多種不同的產品中,包括纖維,煙通道,排水管,屋頂,水槽,制動器,離合器,墊片和隔熱物料等等。在七八十年代被用於建築物外牆及簷蓬表面,及後被發現對人體有害於是全面禁止使用,由於石面被界定為污染物及致癌物質,現時法律規定所有建築物如發現時都需要更換及作無污染處理,及後很多違法的人會把拆下來的石棉非法丟棄,也有些會把它埋藏於泥土中,以違法嘅方式節省處理嘅成本。

至於我們的案例,上面的發現從建築合約角度來說是定義為一種latent conditions (潛在的狀況),由於這是施工團隊及發展商都在不能預測及沒有準備的情況下發生,處理的費用是不包括在建築合約的費用內的。那問題來了,那誰去負責?費用多少?及處理方法?

誰去負責 - 由於我們是開發商及土地的持有人,我們是有責任要向政府登記石棉的發現,以及制定處理方法。然而工地已經進入施工狀態,為了成本效益,我們跟大多數發展商是會直接交給施工團隊代為處理,而施工團隊會會因應發現石棉面積及數量去找合適有牌照的石棉移除專家處理。

費用多少 - 這要視乎石棉發現的數量、面積給移除污染物的方法。施工團隊一方面馬上停工及代我們向政府報告和登記,另一方面找了兩至三個專業石棉移除公司進行評估及報價。好像我們這個600平方米的土地,最終是額外花了約六至七萬澳元於所有與石棉相關的開支(這是三個報價裏最平的了)。這些附加開支都是從原來合約成本上另外付款給予承建商的(簡稱variation)。

處理方法 - 當發現石棉時,工地需立即停工,發現的地方需立即覆蓋以免污染擴大,施工團隊需向政府申報及登記,同時要找合資格的專業人士進行檢測、評估、報告及制定移除方案。我們工地算是不幸,所發現的石棉面積分布十分廣而且十分零碎,專家的報告指出我們需要把約100-200 mm的表面污染了的土壤和石棉一一挖起移除,然後把正常的泥土回填才算完成處理。而整個挖掘的過程,是完全需要加上防污染設施及定時監察污染濃度以作調整。所有挖掘出來的污染泥土及混在一起的石棉都需要經過特別包裹及覆蓋,才運到特定的地方加以處理。從挖掘到包裹覆蓋及運送到特定處理地方,所有的開支都會被計算在variation中並由開發商承擔呢!

PS. 整個石棉事故最終是導致我們施工進度延誤了一至兩個月呢...

PSS. 所以買地時盡可能找機會檢驗清楚喔(due diligence)⋯⋯

#石棉 #將所有既危險完全清除 #工程延遲 #成本增加

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